Hola a todos, para cerrar los consejos del mes de marzo hoy hablaremos de este tema que aunque no es tan común como los anteriores, puede ocurrirte alguna vez en la vida. Existen varias causas probables las cuales discutiremos a continuación.
Detergentes y jabones: éstos pueden irse acumulando con el tiempo en las paredes de las tuberías. Para evitarlo se recomienda utilizar productos de buena calidad y realizar limpiezas periódicas con agua caliente, bicarbonato y vinagre.
Restos de comida: verter los restos de comida por el lavaplatos puede generar que éstos se vayan acumulando en las paredes de las tuberías. Utiliza una rejilla para atrapar y desechar fácilmente los trozos de comida y evitar problemas a futuro.
Intenta con los mismos productos del punto anterior y si el problema persiste es mejor llamar a un experto y no continuar haciendo ensayos por tu cuenta con productos químicos que puedan afectar tu salud y además desgastar las tuberías.
Problemas con los sifones: estos dispositivos en forma de “U” mantienen un sello de agua que impide la salida de los gases de la instalación sanitaria. Cuando los aparatos sanitarios no se usan por un buen tiempo, este sello se evapora permitiendo el paso de olores e insectos. Este caso es muy sencillo de resolver ya que bastará con dejar correr el agua para que el sello se forme nuevamente.
Sifón en “S” y su respectivo sello de agua
Desgaste de las tuberías: dado que no tenemos una visual permanente de éstas es común pensar que no necesitan mantenimiento preventivo. Sin embargo, si la edificación es antigua, no sabes si ha sido intervenida, no sabes la fecha de la última reparación o mantenimiento y estás teniendo problemas, lo mejor es que agendes una inspección con una empresa especialista en el tema.
Agua aposada: si la tubería está en mal estado y tiene alguna filtración, puede ocurrir que el agua se esté aposando en algún punto del recorrido generando los malos olores. Al igual que en el punto anterior, una empresa especializada podrá ayudarte a localizar el punto de la avería y repararlo.
Problemas de ventilación: todo sistema hidrosanitario debe contar con tuberías de ventilación que regulen las presiones dentro de las tuberías. Cuando esto falla, se presenta el sifonaje, que significa la rotura del sello de agua de los sifones. Si ya intentaste las soluciones caseras y el olor persiste, está puede ser una de las causas.
Fallas de instalación: muchas veces las fallas de instalación de los aparatos sanitarios se evidencian con el paso del tiempo. Revisa muy bien los encuentros de las tuberías de desagüe con los muros, para el caso de los lavamanos, lavaplatos y lavavajillas y del sanitario con el piso para descartar que tengan alguna fuga que pueda estar generando el mal olor.
Obstrucciones: cuando se excede la capacidad de descarga de los desagües o se desechan elementos y objetos por esta vía, lo único que se consigue es obstruir las tuberías o reducir el diámetro libre interior para el flujo de las aguas. Si sospechas que este es tu problema, contacta a una empresa especializada para que te ayude a hacer la extracción y la limpieza.
Como siempre, nuestro principal objetivo es darte las pautas y guía para que te informes y puedas evaluar la magnitud del problema. Busca asesoría y apoyo con profesionales experimentados que puedan aclararte el estado actual de tus instalaciones y guiarte con las posibles reparaciones y aconsejarte sobre los tiempos para los mantenimientos.
Esperamos que esta información te sea de utilidad para detectar el origen de los malos olores en tu hogar y sobre cómo proceder para las reparaciones y el mantenimiento. Nos vemos el próximo martes.
Hola a todos. Para continuar con los consejos para las mejoras del hogar hoy hablaremos de las instalaciones de gas. Éstas a diferencia de las eléctricas, se encuentran presentes en sitios puntuales de la vivienda por lo que es más sencillo hacer un diagnóstico o reparación.
Lo importante como siempre es contar con la información suficiente para tener claridad del estado actual de la red. Su historia y antigüedad nos permitirán establecer las fechas tanto para los mantenimientos, como para la revisión obligatoria establecida por el gobierno.
Ésta se realiza cada cinco años o en un período menor si es que se ha incurrido en una remodelación. Con ella se busca asegurar que las redes estén en perfecto estado y no signifiquen un riesgo o peligro para los residentes y sus vecinos.
Durante la revisión obligatoria se evaluarán los siguientes aspectos:
Hermeticidad de la instalación: Para confirmar que no existan fugas.
Existencia y operatividad de las válvulas de corte: Se debe verificar la existencia y operatividad de todas las válvulas dispuestas para lograr el seccionamiento de los diferentes tramos.
Trazado: Se debe verificar que el trazado (recorrido del sistema de tuberías de la instalación) en sus partes visibles no presente defectos.
Condiciones de ventilación: En todos los casos se debe verificar que las condiciones de ventilación del recinto se ajusten a la norma y que la concentración de monóxido de carbono no exceda los límites permitidos en ella.
Instalación, modificación y elementos de control de los artefactos a gas: Se debe verificar que todos los artefactos a gas ya sean para cocción, calentamiento o calefacción se encuentren bien ubicados en el lugar correcto y sin fallas de funcionamiento.
Ubicación de centros de medición: Se debe verificar que el área en donde se encuentre el centro de medición (contador) esté en el exterior, no tenga escapes, no esté a nivel del piso ni cerca de elementos combustibles.
Chimenea a gas de Acucraft
Los resultados de esta inspección se dividen en tres categorías:
Sin defectos: La instalación puede continuar operando normalmente.
Con defectos no críticos: La instalación puede continuar en servicio pero condicionada a que se corrijan dentro del término de dos (2) meses. Puede conllevar a la suspensión del servicio de suministro de gas.
Con defectos críticos: Procede su corrección inmediata o la suspensión inmediata del servicio de suministro de gas.
Si no cuentas con información de base sobre tu inmueble, lo primero que debes hacer es consultar con tu proveedor del servicio cuándo se realizó por última vez la inspección obligatoria y que te suministren la copia del certificado de conformidad o el informe de resultados de inspección de conformidad.
Con éste documento y apoyándote en un profesional del rubro, podrás hacer un diagnóstico del estado actual para determinar si han habido modificaciones posteriores o si alguno de los componentes presenta desgaste o imperfecto que deba ser corregido y si el problema actual que tienes puede representar algún riesgo que pueda generar un accidente.
Ejemplo de calefactor. Foto por Shutterstock
Te sugerimos que adicional a lo anterior, contrates el servicio de la ejecución de los planos del trazado de la red. Eso te beneficiará ya que complementarás la información de tu inmueble y te facilitará hacer un seguimiento detallado de los mantenimientos preventivos.
Recuerda que según la CREG (Comisión de Regulación de Energía y Gas), las siguientes son las responsabilidades que tú cómo usuario tienes:
Tomar conciencia de la importancia de mantener una instalación interna en condiciones adecuadas
Garantizar la seguridad de tu instalación interna con la revisión en los términos establecidos
Realizar la revisión en el plazo establecido
Contratar a las personas calificadas para hacer la revisión o cuando se requieran ajustes en la instalación
Solicitar el certificado de conformidad y hacerlo llegar al distribuidor dentro del plazo establecido, cuando el OIA (Organismo de inspección acreditado) no lo haya hecho
Certificar las modificaciones que se hagan a la instalación e informar al distribuidor
Tener claro el riesgo que significa tener una instalación defectuosa para ti mismo, tu familia, vecinos y la ciudadanía en general
Por lo anterior, asegúrate siempre de verificar que tanto las personas que contrates para el diagnóstico actual, la inspección obligatoria y cualquier intervención física de la red, estén avalados por el ONAC (Organismo Nacional de Acreditación de Colombia).
Tú cómo usuario también tienes derecho a recibir lo siguiente por parte de tu distribuidor:
Realice campañas publicitarias para capacitarte sobre el esquema
Te suministre cuando lo solicites, un registro de los organismos de inspección acreditados, sin excluir ninguna empresa o persona acreditada
Avisarte sobre los momentos de realizar la revisión
Establecer los mecanismos para que el organismo de inspección acreditado, o tu, hagan llegar el certificado
Mantener en la base de datos la antigüedad de las instalaciones y de las certificaciones de conformidad
Suspender el servicio en caso de que tu no cumplas con la revisión
Revisar y calibrar medidores, responsabilidad que garantiza la seguridad
Cualquier reclamo u observación que tengas con respecto al servicio que te estén proveyendo, la puedes dirigir a la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios (SSPD).
A continuación te dejamos los enlaces para que puedas descargar desde la página de la CREG, el ABC y la guía del usuario para la revisión periódica de las instalaciones internas de gas:
Hola a todos. En el día de hoy vamos a hablar sobre problemas eléctricos en el hogar. Muchos nos consultan por este tema, ya sea por qué tienen una falla menor o grave.
Lo primero que debemos hacer es un diagnóstico preliminar del problema, cuándo, cómo y en dónde se presentó para empezar a descartar las posibles causas. Por ejemplo:
◦ Si de repente se apagó un sector, eso indica que hay un circuito que está afectado y no es algo puntual de alguno de los aparatos eléctricos, luminarias, interruptor o enchufe. Esto puede deberse a que se está requiriendo más energía que la disponible al tener demasiados artefactos conectados y funcionando en simultáneo
◦ Si es un enchufe el que crees que está fallando, prueba conectando otros aparatos para confirmarlo
◦ Si crees que una salida de iluminación está fallando, prueba con varios tipos de bombillos para confirmarlo
Lo segundo que se debe hacer es revisar el tablero eléctrico, por si alguno de los interruptores automáticos se disparó. Esto ocurre como medida de seguridad cuando hay una sobrecarga o riesgo de corto circuito. Préndelo nuevamente y revisa si todo regresa a la normalidad.
Explicación de los componentes de un tablero eléctrico. Tomado del catálogo de Legrand
Sí el problema persiste, no trates de hacer reparaciones o experimentos por tu cuenta ya que puedes arriesgarte a sufrir una descarga de energía. En su lugar llama a un profesional eléctrico (ingeniero, tecnólogo o técnico) acreditado por el ONAC (Organismo Nacional de Acreditación). Él deberá hacer una revisión general del estado de la red para determinar el origen del problema.
Desde el 1 de mayo de 2005 entró a regir en nuestro país la norma RETIE (Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas). Si tu inmueble fue construido antes puede no estar completamente en regla y cualquier modificación que se le haya hecho con posterioridad a esa fecha o que le vayas a hacer ahora, deberá cumplir con ella.
Es importante que tengas a la mano toda la información eléctrica de tu inmueble como planos, registros y el último dictamen de inspección de la red. Este último documento se exige en el RETIE y aplica si tu inmueble tiene una capacidad igual o superior a los 10 kVA o si es parte de un conjunto residencial o comercial con 5 o más cuentas de energía. Su carácter es individual para cada inmueble y se le entrega al propietario. En los casos en donde existen más de uno, los dictámenes correspondientes a las zonas comunes de la copropiedad deben ser administrados y custodiados por la administración.
En el se encuentra la información general específica como: tipo de instalación si es construcción, ampliación o remodelación, identidad del propietario, dirección de la instalación, nombres y matrículas profesionales de las personas calificadas que actuaron en las diferentes etapas de la instalación (diseñador, constructor, interventor, etc). Nombre y matrícula profesional del inspector y los datos del organismo acreditado responsable de la inspección.
Si no tienes este documento, puedes tratar de recopilar la mayor cantidad de información posible sobre el estado actual de la red eléctrica de tu inmueble, para que se la puedas transmitir y que en conjunto puedan trazar un plan de acción para la reparación, la inspección y los mantenimientos a futuro:
◦ Edad del inmueble: años de construido. Entre más antiguo sea existen mayores probabilidades de riesgo de accidentes
◦ Edad de la red eléctrica: si coincide con la edad del inmueble o ya fue renovada parcial o totalmente. Si ni siquiera puedes responder esta pregunta, con mayor razón evita hacer intervenciones por tu cuenta
◦ Capacidad de la red: verifica de cuánta energía dispones y revisa cuánta necesitas realmente. Eso lo puedes ver revisando la carga de cada aparato y sumando la de aquellos que usas en simultáneo. En la actualidad y más ahora con el teletrabajo y el estudio en casa, la demanda de energía ha aumentado en los hogares
◦ Estado general superficial de la red: cómo se ven los enchufes, interruptores y salidas de iluminación. ¿Están en buenas condiciones o presentan indicios de desgaste como ligeras manchas oscuras de ahumado, o quiebres en los plásticos?. ¿El tablero eléctrico se ve organizado y está debidamente marcado indicando que controla cada interruptor automático?
◦ Problemas anteriores: ¿tienes conocimiento de algún percance previo a tu llegada?
◦ Red de alimentación principal: se refiere a la red externa que alimenta a tu inmueble. Si vives en un condominio o edificio, pide a la administración el dictamen de inspección de las zonas comunes y pregúntales cuándo fue la última vez que se les hizo mantenimiento. Aprovecha para preguntarles si cuentan con alguna información de tu inmueble adicional a la que ya tienes
Lo principal en este momento es diagnosticar el problema, determinar si existen riesgos que comprometan la integridad física de las personas y con base en esto elaborar un plan de acción.
Factores de riesgo más comunes. Extraído del RETIE
Si el panorama no es muy favorable y tu red requiere de un mantenimiento profundo, puedes trabajar en conjunto con el profesional para establecer metas a corto y largo plazo. Se empezará entonces por las modificaciones pertinentes para eliminar los riesgos potenciales y corregir los problemas principales para luego seguir con lo correspondiente a la regularización.
A continuación haremos un breve resumen de los distintos tipos de requerimientos para el proyecto de éstos según lo establece el RETIE:
Diseño Detallado: sólo puede ser ejecutado por ingenieros certificados y aplica para proyectos complejos con capacidad instalable mayor a 15 kVA, tensión mayor a 240 V, con ambientes o equipos especiales y que hagan parte de edificaciones multifamiliares o construcciones consecutivas objeto de una misma licencia o permiso de construcción que tengan más de cuatro cuentas del servicio de energía.
Diseño Simplificado: puede ser realizado por un ingeniero o tecnólogo. Un técnico electricista podría ejecutarlo siempre y cuando cuente con una certificación de competencia. Aplica para proyectos con capacidad instalable mayor a 7 kVA y menor a 15 kVA, tensión no mayor a 240 V, sin ambientes o equipos especiales y que no hagan parte de edificaciones multifamiliares o construcciones consecutivas objeto de una misma licencia o permiso de construcción que tengan más de cuatro cuentas del servicio de energía.
Reemplazo de Diseño: aplica para uso domiciliario o similar clasificados como instalación básica porque tiene una capacidad menor o igual a 7 kVA, no hace parte de una edificación con más de 4 cuentas de energía, ni contempla instalaciones especiales.
Para más información sobre la documentación que se deberá desarrollar y entregar en cada caso, dirígete al artículo 10 de la norma.
Para finalizar, te recordamos que al igual que en algunos de nuestros post anteriores, no buscamos asustarte sino por el contrario queremos brindarte la información básica para que tengas las herramientas necesarias para establecer el estado de tu inmueble y con base en el buscar la ayuda y asesoría necesaria para actualizarlo, mejorarlo y mantenerlo de acuerdo a las normas actuales.
Esperamos que esta información te sea útil para la resolución de tus problemas eléctricos. Nos vemos el próximo martes.
Hola a todos. Hoy vamos a describirles cuáles son las pautas que deben seguir si están en proceso de cambiar ya sea el sanitario o el lavamanos. Esto a pesar de ser una tarea sencilla, puede volverse compleja si no se hace de la manera adecuada.
Partiremos de la base de que tu baño está en buenas condiciones y no tienes problemas de humedad o filtraciones. Empezando por el lavamanos, debes definir si solamente cambiarás el aparato sanitario o si también actualizarás el mueble o base sobre el que se apoya. De esta manera tendremos los siguientes dos escenarios:
Solo cambio de aparato:
Lavamanos apoyado sobre mueble: esta es la opción mas fácil para el cambio, ya que simplemente se debe retirar el lavamanos. Antes de irte de compras toma las siguientes medidas:
Lavamanos apoyado sobre mesón y mueble, con grifería sobre espejo en muro
◦ Lavamanos actual: largo, profundo y alto
◦ Mesón o la base del mueble: largo, profundo y altura desde el piso hasta el borde superior del mesón. Esta última es clave para que te asegures de que la altura final a la que quedará tu nuevo lavamos sea la adecuada
◦ Punto del desagüe o sifón: a qué distancia de los bordes del mesón se encuentra. Este dato es importante para que revises que el nuevo lavamanos coincida y funcione con ella
◦ Grifería: su altura y a qué distancia de los bordes del mesón se encuentra. Si vas a mantener la grifería actual, asegúrate de que funcione bien con tu nuevo lavamanos. Si la vas a cambiar, debes revisar también que funcione con las perforaciones que ya tienes en el mesón o muro actualmente. Si tienes una mono control (solo una perforación en mesón o muro) o de doble control (tres perforaciones en mesón o muro) debes comprar una con estas mismas características para evitar que te queden perforaciones sin uso a la vista.
◦ Otros elementos: verifica cuáles otros objetos que estén al rededor de tu lavamanos actual, podrían verse afectados por el cambio. Revisa bien las distancias con respecto al espejo, toalleros, interruptores, tomas eléctricas, etc.
Lavamanos empotrado en mesón sobre mueble: esta opción es más compleja ya que el mesón tiene la perforación para el lavamanos con la forma de del actual. Puedes buscar uno con forma similar o un poco más grande y ajustar la perforación. Para ello te aconsejamos hacer una plantilla de la forma exacta y llevarlo a la tienda. Esto es muy fácil de hacer, basta con tomar una hoja de papel lo suficientemente grande para que abarque la totalidad del lavamanos. Ubícala sobre éste y con un lápiz o marcador calca los bordes del lavamanos. Con eso te asegurarás de que el nuevo funcione sin tener que esperar a llevarlo a casa.
Lavamanos empotrado en mesón con grifería independiente
Dependiendo de tu presupuesto, puedes cambiar también el mesón, lo que te brindará mayor flexibilidad a la hora de seleccionar entre las opciones de lavamanos y griferías. Ten en cuenta entonces, las dimensiones del mueble o estructura de apoyo y la de los demás elementos descritos en la opción anterior.
Consulta con la tienda en donde hagas tus compras, si te puede recomendar algún plomero para que te asista con el cambio.
Lavamanos de pedestal: para esta opción puedes guiarte por las indicaciones dadas anteriormente. Si lo reemplazarás por uno similar, revisa que la base del pedestal del nuevo lavamanos cubra la huella del actual para que no tengas problemas estéticos con el piso.
Lavamanos de pedestal con grifería apoyada en él
Cambio de aparato y muebles:
Con esta alternativa debes tener muy claro el espacio disponible para tu nuevo mueble y lavamanos. Toma todas las medidas necesarias e incluye la de las salidas en el muro de las tuberías del agua (caliente y/o fría) y del desagüe.
Con esta información podrás hacer las selecciones en la tienda. Actualmente se encuentran grupos o combos, en donde el mueble ya viene listo para ensamblar el lavamanos y éste a su vez trae las perforaciones para la grifería. Ésta es una opción muy útil ya que podrás ver en simultáneo el conjunto armado y hacer una revisión cruzada con las medidas que tomaste.
Combo Mueble 80 Vitale con lavamanos blanco de Corona
Si las opciones que te gustan se venden por separado, antes de hacer la compra tómate el tiempo de hacer un análisis detallado y asegúrate de que todos los elementos funcionen entre sí.
También existe la opción de que mandes a hacer el mueble a tu gusto. Si esta opción te llama la atención, asesórate con un profesional de carpintería recomendado. Él mismo o el almacén podrán suministrarte el material del mesón, dependiendo del material que elijas. De lo contrario deberás buscar en otra tienda especializada para comprarlo.
Cuando te reúnas con ellos, transmíteles claramente tus requerimientos y deseos. No olvides pasarles la información de las compras que hiciste, para que a su vez verifiquen que funcionen con lo que fabricarán. Ambos por su parte deberán presentarte las muestras de madera y mármol, granito u otro para tu aprobación.
Como ahora tendrás dos o más profesionales involucrados en el proyecto (carpintero, plomero y el mármol) estará en tus manos guiar el proceso con éxito. Haz un seguimiento oportuno de la fabricación de tu mueble y mesón y programa los trabajos de todos de manera coordinada.
Cambio de sanitario:
Los sanitarios tienen dos formas básicas de apoyo. Las más común es a piso y desde hace algunos años se ven con más frecuencia los suspendidos. Si tu caso es este último, ten en cuenta que cada modelo trae diferentes requerimientos de anclaje por lo que es muy probable que tengas que hacer algunas modificaciones en el muro.
Sanitario suspendido de Veil
Para la compra simplemente debes medir:
◦ Sanitario actual: ancho, profundidad y altura
◦ Tubería en muro: corresponde a la ubicación de la salida del suministro de agua
◦ Espacio disponible: tal vez el sanitario que te llame la atención sea más grande que el actual, por eso además de la información anterior, revisa si tu espacio te permitirá hacer este cambio
Para el proceso de compra y cambio, sigue las mismas indicaciones de la primera opción de lavamanos.
Esperamos que esta información te ayude con el cambio de tu lavamanos y sanitario. Nos vemos el próximo martes.
Hola a todos. Durante el mes de marzo les estaremos compartiendo consejos y soluciones para los problemas más frecuentes que se presentan en los hogares. Esta semana tocaremos el de las humedades, pues es uno de los que más dolores de cabeza genera y además es de los más difíciles de solucionar.
Una humedad se da por la filtración de líquidos desde las tuberías hacia el interior de los muros, losas y techos. La dimensión y gravedad del problema depende de muchos factores como el tipo y edad de las tuberías, la clase de rotura o perforación que éstas hayan sufrido y el tiempo de evolución del problema.
Evaluación
Lo primero que debes hacer es evaluar el estado superficial del área que presenta la humedad. Los siguientes son indicadores de su existencia:
Moho u hongos: hay ocasiones en donde éstos se desarrollan por la humedad relativa del ambiente en sitios con baja iluminación como detrás de cortinas o muebles y no por filtraciones. En estos casos hay una afectación superficial del área en donde se encuentran. Protégete inmediatamente con tapabocas y lentes antes de limpiar.
Una vez lo hagas, determina si es debido a humedad por filtración o por factor ambiental.
Presencia de moho por humedad. Foto: Urban78 / Getty Images
Pintura Levantada: imperfectos como abombamientos, grietas y cambios de color. Toca con tu mano la superficie y determina si la humedad es perceptible y el estado de la pintura, el estuco y pañete. Con esto puedes ver el nivel de la filtración. Si pudiste sentir la humedad es que hay mayor cantidad de líquido presente. Si la pintura está seca y se descascara, significa que la humedad ya se secó. Si es un inmueble que ha estado en desuso, podría ser a causa de esto y no porque el problema se haya solucionado realmente.
Daños en pintura y pañete por humedad
Cambios de nivel y textura en cielos rasos: modificaciones como abombamientos, esquinas más bajas o manchas. A diferencia de los muros, los cielos tienden a contener la humedad cuando la filtración no es abundante. Por efecto de la gravedad, el líquido se estanca y aposa en sitios puntuales, lo que hace que con el tiempo la apariencia y estabilidad del cielo se modifique.
Manchas por filtración en cielo raso. Foto: Wendt Commons, CC2.0
Apariencia y texturas en muebles: cambios de color y tono, abultamientos y deformaciones. Los materiales como la madera y los aglomerados (MDF, Triplex, OSB, etc) absorben los líquidos por lo que cualquier anomalía de las mencionadas es un claro indicador de humedad por filtración.
Goteras: esta es la prueba más diciente de filtraciones. Puede deberse a rotura en tubería de suministro, desagüe o lluvia. Por lo general se deben en mayor proporción a esta última.
Si cuentas con los planos del inmueble, podrás ver si alguna tubería pasa sobre o cerca del lugar en donde encontraste la humedad. Si no los tienes, entonces deberás hacer una inspección para determinar el origen. Si no encuentras ninguna red de tuberías, debes entonces proceder a revisar la cubierta ya que lo más probable es provenga de allí.
Fachadas, terrazas y balcones: algunas veces la humedad no proviene de perforaciones en las tuberías sino de fallas en las impermeabilizaciones de las fachadas, terrazas y balcones. Confirma con tus registros o los de la administración del edificio o condominio, cuándo fue la última vez que se les hizo mantenimiento y con base en esta información establecer si ya es hora de hacer una nueva.
Casas: si tu casa se encuentra directamente sobre el terreno, la humedad puede deberse a humedad por capilaridad. Esto quiere decir que la humedad proveniente del terreno está subiendo por el interior del muro a través de las capilaridades del muro que hacen las veces de conductores o pitillos, logrando que el agua suba hasta más o menos los 1,50 mts de altura.
Normalmente este fenómeno está acompañado de manchas blancas en las superficies que afecta. Esto se debe a los minerales presentes en el agua del subsuelo.
Diagnóstico
Ahora que ya hiciste la evaluación inicial, se debe proceder con un diagnóstico. Este lo puedes hacer tú preliminarmente dependiendo de la complejidad del caso. Revisa si tienes zonas húmedas como baños, cocinas, lavanderías o zonas aseo, bajantes, ventanas y marquesinas o claraboyas, balcones y terrazas cerca e inspecciona el estado de éstas para ir descartando los posibles responsables.
Fíjate bien en las uniones de los azulejos o baldosas en muros y pisos, lavamanos, lavaplatos, tinas, lavaderos, sanitarios, ventanas, puertas al exterior y marquesinas en los cielos. Éstos deben estar en perfecto estado, sin huecos, dilataciones o grietas. Esto aplica tanto para las piezas en sí, como para las uniones entre éstas y las superficies de contacto. De estar presentes, verifica si los materiales y espacios adyacentes presentan algunas de las condiciones descritas anteriormente para dimensionar el estado de la filtración.
Hoyos en boquilla de azulejos
Si detectas malos olores acompañados de manchas o residuos de color oscuro, podría tratarse de filtraciones de aguas negras o servidas. Protégete inmediatamente con tapabocas, lentes y guantes antes de continuar con la inspección. Dado el riesgo que esto puede implicar en tu salud y la de los demás ocupantes del recinto, te aconsejamos hablar con un especialista en el menor tiempo posible.
Si te fue fácil hacer el diagnóstico por tu cuenta y ves que es de fácil solución, cómo reinstalar un sanitario, ajustar el desagüe del lavamanos, reparar la unión de la tina con los muros de apoyo o rehacer el emboquillado de los azulejos, puedes proceder a contactar al profesional que te ayudará en la reparación directamente (plomero, enchapador, pintor, etc).
Si la humedad es ambiental puedes comprar un deshumidificador para mantener el porcentaje de humedad en niveles óptimos. Este podrá ser eléctrico y bastará con conectarlo a la corriente, o manual en cuyo caso se requiere recargar el material que absorbe la humedad (polvo) una vez se haya terminado. También puedes reforzar el tratamiento usando productos de limpieza especializados para evitar la aparición de hongos.
Ejemplo de deshumidificador eléctrico con compartimento para recolección de agua
Si tienes dudas y no es claro el origen, o si sospechas que tu problema es humedad por capilaridad o fallas en las impermeabilizaciones, contacta a un arquitecto, ingeniero civil o hidrosanitario. Ellos podrán orientarte mejor detectando el problema, sus posibles causas y los pasos a seguir para corregirlo.
La mayoría de la gente elige erróneamente solucionar los problemas llamando primero al plomero u otro técnico, pensando que así ahorrarán dinero. Lo mejor es buscar una buena asesoría desde el inicio para evitar malos diagnósticos que pueden derivar a reparaciones superficiales que generen un detrimento mayor en el futuro.
Acostúmbrate a hacer revisiones y mantenimientos periódicos en tus inmuebles con el fin de detectar y atender a tiempo cualquier cambio en las instalaciones. No olvides los espacios detrás de muebles, al interior de los closets y dentro de los cielos rasos.
Si vives en un condominio, recuerda que todo lo concerniente a espacios comunes como las terrazas, techos, cubiertas y fachadas se debe manejar a través de ellos y no por cuenta propia. El costo y aprobación de los mismos se asume dentro de los gastos de la copropiedad. Repórtales siempre cualquier problema con prontitud.
Esperamos que esta información te ayude con tu problema de humedad. Nos vemos el próximo martes.
Hola a todos. Para continuar con el tema de los inmuebles, hoy nos enfocaremos en el proceso para arrendar o comprar una oficina. Debido a la situación actual, podría pensarse que estos espacios van a desaparecer y si bien el número de oficinas disponibles ha crecido en algunas regiones, en otras está ocurriendo lo contrario.
Lo anterior es consecuencia directa de la pandemia. Muchas empresas se dieron cuenta de que el teletrabajo les funciona y por lo mismo ya no necesitan disponer de la misma cantidad de metros cuadrados que antes. Otras por el contrario, debido a la naturaleza de sus funciones, requieren que gran parte de su personal asista a sus locaciones. Esto los ha llevado a ampliar sus espacios para alojarlos de manera óptima, cumpliendo con los protocolos de bio seguridad que rigen actualmente.
Cualquiera que sea tu situación, ya seas el arrendador o arrendatario, los siguientes consejos te pueden servir para asegurarte de que la oficina que ofreces o buscas, esté acorde con la realidad del mercado y logres cerrar un trato en el menor tiempo posible.
Veamos entonces cuáles son las principales características a tener en cuenta:
Ventilación: si antes era importante contar con ambientes ventilados, ahora es una necesidad. Revisa con tu proveedor de aire acondicionado, la mejor manera de optimizar el sistema. Los filtros HEPA (high efficiency particulate air: Recogedor de partículas de alta eficiencia) son los más eficientes hasta el momento para capturar las partículas más pequeñas. Atrapan el 99,97% con un tamaño superior a 0,3 micras, logrando así filtrar hasta el Corona Virus 19.
En caso de que el edificio en el que se encuentra la oficina sea muy antiguo y no cuente con sistema de aire acondicionado, consulta con un experto la viabilidad de diseñar un sistema con ventilación natural que te permita cumplir con este requisito.
Iluminación: lo ideal es que un gran porcentaje de la oficina cuente con luz natural la mayor parte del día y se complemente con iluminación artificial.
Para la iluminación se debe lograr un buen complemento entre la luz natural y la artificial
Es importante generar un nivel óptimo y confortable de iluminación. Éste se mide en luxes y para ello existen normas que establecen cuáles deben ser según el tipo de trabajo que se desarrolle. En el caso de las oficinas debe estar entre 300 y 1000 luxes.
Si la oficina se está ofreciendo amoblada o con los servicios básicos ya instalados, debe ser el arrendador quien verifique el cumplimiento de la iluminación. Si por el contrario se ofrece con lo básico, entonces será el arrendatario el que debe hacerlo.
Confort Auditivo: para el desarrollo del trabajo normal de una oficina, los rangos óptimos de intensidad de sonido deben estar entre 45 a 59 decibeles. Para que te hagas una idea, es el ruido que se generaría con una conversación normal.
Verifica que al estar en el interior de la oficina, los ruidos externos o de las oficinas contiguas no afecten el confort auditivo. En caso de que así sea, consulta con un experto la posibilidad de mejorar dicha condición por medio del diseño y su costo aproximado. Ten este dato en cuenta en el momento de negociar el contrato de arrendamiento o venta.
Baños y Cocina: dependiendo del tamaño de la oficina y la edad del edificio en el que se encuentre, estos dos servicios podrán estar al interior del espacio o en las zonas comunes del edificio. En ambos casos, es importante que cuenten con ventilación natural o mecánica para evitar filtraciones de aire viciado a los espacios de trabajo.
Verifica que se esté cumpliendo con la cantidad de unidades de baños y sanitarios por persona. La norma colombiana 6047 indica lo siguiente:
Cuartos técnicos: con el avance de la tecnología, es necesario tener claro los lugares de acceso, los recorridos y puntos de inspección para las instalaciones de internet y telefonía convencional. Los edificios modernos normalmente son concebidos para cumplir con ellos. Los antiguos por el contrario, han tenido que irse adaptando poco a poco.
Revisa con tu equipo de IT o un ingeniero de confianza si el edificio en donde está la oficina que te interesa es adecuado para tus requerimientos técnicos.
Seguridad Ante Robos: muchos edificios cuentan con excelentes esquemas de seguridad y control. Algunos incluso incluyen pólizas lo cual brinda una protección para tu patrimonio. Consulta con el edificio de tu interés y confirma si debes contratar o reforzar por tu cuenta.
Ascensores: deben estar en buen estado y recibir una mantenimiento frecuente. Dependiendo del tipo de edificio, la cabina debería tener unas dimensiones mínimas de 1,10 mt x 1,40 mt y la puerta 90 cm libres para permitir el ingreso de los usuarios con silla de ruedas.
Facilidades para personas en condición de discapacidad: actualmente cualquier edificación debe permitir el ingreso, circulación y uso de sus instalaciones para todas las personas, incluyendo a las del subtítulo. Sin embargo, existen muchos edificios antiguos que no cumplen. En estos casos, se debe contar con un plan de acción a corto y largo plazo.
Si tu o alguien de tu equipo se encuentran en esta condición, descarta desde el inicio aquellas opciones que no te funcionan. En estos casos es muy beneficioso apoyarse en un agente inmobiliario, que filtre y decante las posibilidades.
Parqueaderos: revisa el estado y funcionalidad. Es deseable que existan zonas para las bicicletas.
Brindar alternativas para el transporte de los empleados es un punto a favor
Recolección de basuras: el edificio debe disponer de un área para la recolección y clasificación de las basuras de acuerdo a las normas actuales. No está de más revisar este espacio y evaluar su estado.
Seguridad Humana y Prevención: la edificación deberá cumplir con lo establecido en las normas actuales colombianas. En el caso se que no sea así, te sugerimos consultar con la administración o gerencia del edificio para saber si ya tienen planes para regularizarse.
A continuación un breve resumen de los puntos más importantes:
◦ Vías de evacuación: todo el recorrido debe estar claramente Iluminado (incluyendo luces de emergencia) y señalizado (con colores verde sobre blanco) desde el inicio hasta el final.
◦ Salidas de emergencia: La cantidad de dependerá del número de personas que usarán en el espacio. En general si la oficina tiene menos de 50 personas y 90 m2 solamente requiere 1 salida.
◦ Puertas de Emergencia: deben tener barra y no cerradura y abrir hacia las escaleras o circulaciones de evacuación. El ancho mínimo es de 90 cm libres. Al pasar los 50 ocupantes está dimensión debe aumentarse a 120 cm. Éstas mismas dimensiones aplican para el ancho de las escaleras
◦ Recorridos: la distancia de máxima desde el punto más alejado hasta la salida de emergencia más próxima no debe sobrepasar los 45 m si el edificio carece de roceadores y 60 m si cuenta con ellos. La distancia podría ser mayor dependiendo del diseño y la configuración de todo el recorrido
◦ Escaleras: La profundidad mínima para los escalones es de 28 cm. No pueden ser en forma de abanico y deben tener los cantos redondeados. Los materiales para el interior no debe ser combustibles y resistir el fuego por al menos 1 hora para edificios de hasta 3 pisos
◦ Detección y extinción de incendios: dependiendo del edad, tamaño y cantidad de pisos del edificio, deberá contar con un sistema de detección y extinción de incendios ya sea manual con extintores o mecánica con rociadores
La señalización de emergencia debe ser claramente visible
Puntos adicionales: la cercanía con parques, zonas verdes y rutas de ciclovías, la existencia de terrazas, balcones o zonas amplias elevan el nivel del inmueble.
Para finalizar, queremos recalcar que los puntos que acá describimos, tienen como objetivo darte una idea de la amplitud de requerimientos y servicios que un edificio de oficinas debe ofrecer hoy en día y de la importancia de conocer las normas para exigir su cumplimiento.
En ningún momento se trata de intimidarte ni asustarte. Por el contrario, queremos que estés informado para que puedas encontrar la opción que más te convenga sopesando el costo y los beneficios para tu empresa.
Si eres el arrendador, estarás en conocimiento de las ventajas o falencias de tu inmueble. Con ello, podrás confirmar si el valor que pides está acorde con la exigencia actual y pensar en un plan de acción para aplicar mejoras si ves que las necesitas. Y si eres el arrendatario, tendrás las herramientas para hacer la mejor selección y negociación.
Esperamos que esta información te ayude en tu búsqueda u oferta de oficina. Nos vemos el próximo martes.
Esta es una de las preguntas que más recibimos frecuentemente. Por eso decidimos dedicarle nuestro segundo post y lograr así transmitirles la mayor cantidad de consejos que nos sea posible.
Antes de entrar en materia, lo primero que debes hacer es una lista de deseos. Si, así como cuando eras pequeño y te emocionabas por escribir tu carta al Niño Dios o Santa Claus. La idea es que al ponerlo por escrito, logres decantar las características y demás detalles que necesitas y sueñas para que así tu búsqueda sea más efectiva, rápida y certera. Ten en cuenta aspectos como:
◦ Presupuesto: el punto de partida es definir cuál es el monto del que dispones. No olvides que debes tener en cuenta los costos legales de la compra (escrituras y otros impuestos). También te aconsejamos considerar una cifra para la mudanza
◦ Ubicación: localidad, barrio, sobre o lejos de vías principales, con cercanía a transporte público
◦ Implantación: se refiere a la posición del inmueble dentro del lote y sus vecinos. ¿Quiero que mi casa esté dentro de un condominio?, ¿que tengas vecinos adjuntos?, ¿que aproveche la luz de la mañana o la tarde?. Si es apartamento, quiero que esté en un piso en específico?, ¿existe alguno que definitivamente no estoy dispuesto a considerar?
◦ Área: definir un rango
◦ Características: confirmar la cantidad y los espacios que necesitas:
◦ Baños: con o sin ventilación natural
◦Cocina y cuarto de ropas: abierta o cerradas. Los dos espacios separados o juntos
◦ Habitaciones: cuantas y sus tamaños aproximados. Para el caso del principal aclara si tienes requisitos especiales (walk-in closet)
◦ Estudio: abierto o cerrado
◦ Estar TV: si es necesario
◦ Terrazas y balcones: si es necesario
◦ Servicios complementarios:
– Parque
– Juegos infantiles
– Zonas de deportes: gimnasio, cancha de fútbol, basket o tenis, squash, piscina, etc
– Salón comunal o de eventos
– Zonas de BBQ
– Zonas comerciales cercanas
◦ Disponibilidad: para cuándo quieres mudarte
◦ Precio y forma de pago: según las facilidades con las que dispongas, tendrás ventajas a la hora de negociar. Algunas veces tener parte del dinero en efectivo te puede ayudar an obtener un descuento por parte del vendedor
Ahora continuemos con la evaluación de las dos posibles opciones: vivienda nueva y vivienda usada:
VIVIENDA NUEVA:
Con la lista que armaste, puedes buscar los proyectos que se estén adelantando en las zonas de la ciudad que te interesan. Si no tienes urgencia y puedes esperar la mejor alternativa es comprar “sobre planos”, que significa comprar cuando el proyecto está en etapa de lanzamiento, pues normalmente las constructoras ofrecen los mejores precios en ese momento. Adicionalmente tendrás mayores facilidades de pago, haciendo abonos para la cuota inicial a medida que avanza la construcción. Un punto importante a tener en cuenta es que a medida que esto ocurre, los precios van aumentando. A esto se le llama valorización.
Ventaja: además de las facilidades de pago, esta opción te permite ver el espacio listo y por lo mismo puedes proyectarte e imaginarte habitándolo.
Desventaja: no se aceptan ninguna o muy pocas modificaciones al diseño. Cuando esto ocurre el precio adicional es elevado.
Nota clave: revisa la historia de las constructoras que te interesan. Busca proyectos similares que hayan desarrollado. Eso te dará una guía sobre el resultado esperado y cómo se comportará el inmueble a futuro y la respuesta ante las garantías y problemas que hayan surgido después de la entrega.
Los pisos más altos y aquellos con mejor vista normalmente son más costosos. Opta por uno que se adapte a tu presupuesto.
VIVIENDA USADA:
Con tu lista, puedes empezar a buscar en los portales especializados de internet. En ellos podrás ver los precios del mercado actual y evaluar si debes hacer ajustes a tus requerimientos. Prioriza los que son más importantes y evalúa cuáles puedes flexibilizar o eliminar (ventilación natural en baños, cocina y cuarto de ropas juntos, etc).
De acuerdo a la edad de la edificación, debes revisar las redes hidrosanitarias, eléctricas y de gas para evaluar posibles adecuaciones o correcciones q deban hacerse.
No olvides las zonas húmedas, en donde hay llaves y desagües. Verifica que no existan filtraciones. Esto es particularmente importante en los últimos pisos bajo las cubiertas o techos que dan al exterior.
A pesar de que con los inmuebles usados se establecen promedios del costo por metro cuadrado, la realidad varía de acuerdo al estado particular de cada uno. Por ello lo ideal es hacer una búsqueda minuciosa y con tiempo.
Visita varios inmuebles para que te des una mejor idea del precio real. Selecciona los tres que más te gusten y regresa a verlos a horas diferentes del día y acompañada por un amigo o familiar para contar con una opinión adicional. Al proceder así, podrás tomar la mejor decisión sin caer en las trampas que a veces nos tiende la emoción.
Ten cuidado con aquéllos inmuebles antiguos a los que les estén haciendo “mejoras”, pues muchas veces se tratan de arreglos mínimos superficiales que no ameritan un aumento en el precio. Si el apartamento o casa requiere adecuaciones, o tú deseas hacerlas para ajustarla a tus necesidades, evalúa con un experto los tiempos y costos que éstos tendrán para que los tengas en cuenta para la negociación y la planeación de tu mudanza.
Ventaja: los precios son más accesibles que los de un inmueble nuevo. Puedes remodelar y ajustar los espacios a tu gusto.
Desventaja: normalmente requieren un mínimo de reparaciones y mantenimiento. Es más difícil que te proyectes en el espacio, más aún si se encuentra habitado.
Nota clave: si es apartamento o condominio, inspecciona las zonas comunes, las fachadas y áreas técnicas. El estado de éstas te dará una luz sobre el desempeño de la administración. No olvides que también pagarás por ellos.
Esperamos que esta información te ayude a encontrar tu casa o apartamento soñado. Nos vemos el próximo martes.
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